Ley de Propiedad Horizontal de placas solares en comunidades: lo que tienes que saber
Recientemente (el 15 de junio de 2022) se ha publicado en España la última actualización de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
En ella se favorece en gran medida el autoconsumo fotovoltaico (instalación de placas solares) en las comunidades de vecinos.
De hecho, los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal reducirán los obstáculos para acceder a ayudas oficiales, créditos bancarios -para financiar placas solares-y cualquier maniobra dirigida a mejorar la eficiencia energética de los edificios.
Nuestra intención con este artículo es explicarte de manera fácil y directa el funcionamiento de esta Ley, para que puedas conseguir un beneficio colectivo en tu edificio.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las placas solares?
Como mencionamos al comienzo, la actual Ley de Propiedad Horizontal y placas solares surge como una medida urgente para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto de Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
Los propietarios que quieran llevar a cabo esta Ley, deberán convocar una junta o reunión de vecinos donde lanzar la propuesta a votación.
Este procedimiento es común en cualquier tipo de instalación de placas solares en comunidades de vecinos, aunque después cada una tendrá sus particularidades.
a. Ley para zonas comunes y/o de todos los vecinos
En el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, viene reflejada la Modificación de la Ley 49/1060, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que afecta directamente a la instalación de placas solares.
Esta muestra que -para poder realizar una instalación fotovoltaica- el proyecto tiene que ser aprobado por la mayoría de los propietarios participantes en la asamblea.
La instalación saldrá adelante siempre que:
“El coste total anual -descontadas las subvenciones en placas solares y aplicados otros conceptos como la financiación- no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
En caso de que se cumplan esos requisitos, todo vecino estará obligado a realizar la aportación económica correspondiente para los costes relativos a la instalación de placas solares y a su mantenimiento.
Independientemente de cuál fuera su voto en la asamblea, ya que también se beneficiarán de la energía solar.
b. Ley para uso privado en comunidades
La Ley para instalaciones de placas solares de uso privativo -de uno o varios propietarios-, dicta que es necesario pedir permiso a la comunidad de vecinos para instalar las placas solares.
“Un 33% o 1/3 de los vecinos esté de acuerdo y que, además, representen el 33% de las cuotas de participación.”
Este acuerdo debe quedar recogido en acta de Junta de Propietarios.
¿Qué sucede si algunos propietarios no están de acuerdo con la instalación?
Si uno o más propietarios no han votado de forma expresa en la Junta a favor de la instalación, la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación o los costes derivados (como el mantenimiento o conservación) en ellos.
Sin embargo, estos propietarios sí pueden solicitar el uso posterior, abonando el importe que les hubiese correspondido debidamente actualizado aplicando el correspondiente interés legal.
Requisitos para instalar placas solares en una comunidad de vecinos
Existe una serie de requerimientos que deben cumplir tanto los propietarios de la comunidad, como el profesional de la instalación.
a. Requerimientos de los propietarios
Los propietarios y/o inquilinos que se beneficien del sistema de placas solares dentro de la comunidad, deben tener muy presente, como conjunto, los siguientes aspectos:
- El área común debe ser lo suficientemente grande para instalar las placas solares. Además, debe estar situada de manera que se pueda aprovechar al máximo la energía solar.
- Debe existir un rango de separación máximo de 500 metros (en proyección ortogonal) entre la vivienda/bloque y la instalación fotovoltaica.
- La conexión debe ser obligatoriamente al mismo centro de transformación de baja tensión (BT).
- Todos los propietarios deben haber firmado el mismo acuerdo con la distribuidora.
- Mismos catorce (14) dígitos de la referencia catastral (para evitar fraudes y actividades ilícitas).
b. Requerimientos del profesional
Por su parte, el profesional que se encargue de la instalación de este sistema fotovoltaico en la comunidad de vecinos, debe:
- Mantener siempre al tanto (con descripciones detalladas) todos los pasos del proyecto. Así como el coste de cada una de ellas.
- Explicar con detalle la duración de la garantía (sobre todo de los paneles solares). Es recomendable en este caso, que ambas (producto y producción) sean de 25 años o más.
- Indicar claramente el plan de mantenimiento y los costes del mismo.
- Siempre que fuera posible, mostrar referencias de trabajos realizados.
Propuestas para incentivar el Autoconsumo Eléctrico colectivo
a) Aunque sobre el papel todo parezca bastante sencillo, a la hora de la verdad, la instalación de placas solares en edificios de viviendas presenta una serie de dificultades, inherentes a la mencionadaLey de Propiedad Horizontal.
Por una parte, el sometimiento a voto de la propuesta en la Junta de Propietarios acaba siendo más un impedimento que un incentivo.
“El hecho de que se estén alterando elementos comunes del edificio, hace que muchos vecinos se nieguen a aprobar la instalación de placas solares a petición de otros propietarios, sin querer atender al beneficio que a largo plazo reportará esta situación tanto al medio ambiente como al bolsillo de los propios vecinos.”
b) Por otra parte, existen distintas opciones en cuanto a la ostentación de titularidad (propiedad) de la instalación de autoconsumo, ya que como mencionamos anteriormente, de ella se pueden beneficiar tanto las viviendas como las zonas comunes, en cuyo caso será preciso discriminar entre los tres escenarios posibles:
- Propiedad exclusiva de cada vecino
- Propiedad de la comunidad
- Propiedad mixta
En consecuencia, los costes de instalación, mantenimiento y conservación de la instalación fotovoltaica necesitan estar debidamente regulados y adaptados a cada escenario.
c) Por último, se deben recoger los casos en los que haya habido propietarios que -habiéndose negado inicialmente al autoconsumo fotovoltaico- se adhieran a posteriori al sistema.
Conclusión
La evolución de las normativas para incorporar el autoconsumo eléctrico mediante placas solares a las propiedades horizontales, junto al Régimen Económica de Energías Renovables, dibuja un panorama favorable para que las placas fotovoltaicas comiencen a formar parte de los tejados de nuestros edificios.
Y para evitar procedimientos tediosos, es recomendable contar con empresas de instalación de placas solares, como Energanova, donde te facilitaremos todo el proceso.
Si estás pensando en poner una instalación de paneles solares en tu comunidad, te asaltan muchas dudas y no sabes dónde acudir, contacta AHORA con nosotros y te ayudaremos en lo que necesites.
12 comentarios
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Hola Maria,
Puedes dejarnos tus datos aqui y uno de nuestros técnicos se pondrá en contacto contigo para darte la información solicitada sobre tu proyecto.
Un saludo
Hay una contradicción en la instalación a título particular en una comunidad.
Si es una modificación de los elementos comunes, (se necesita unanimidad artículo 396 del Código Civil), pero la ley de propiedad horizontal, art. 17.1 dice que un tercio.
¿Me podrían indicar porqué es un tercio cuando se está modificando los elementos comunes y según el código civil se necesita unanimidad?
Gracias
Hola Jose,
La Ley de Propiedad Horizontal establece que se requiere el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para la realización de obras o la adopción de acuerdos que supongan la modificación de elementos comunes. Sin embargo, el Código Civil establece que para la modificación de elementos comunes se necesita unanimidad. Esta aparente contradicción se debe a que la Ley de Propiedad Horizontal es una ley especial que regula las comunidades de propietarios y prevalece sobre el Código Civil en lo que se refiere a las cuestiones reguladas por ella. Por tanto, en caso de discrepancia entre ambas normas, prevalecerá lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
Estamos en proceso instalar placas fotovoltaicas y redactando unos estatutos para regirnos. Tenemos una duda. Una vez que la instalación esté en marcha con los vecinos interesados, en caso de que después de un tiempo algún miembro desea abandonar el proyecto. ¿Es obligatorio devolverle su parte de la inversión? Si es así, ¿se le puede penalizar con algún porcentaje?
Gracias por la respuesta.
Hola Antonio,
En España, la legislación sobre este tema puede variar según la comunidad autónoma y las circunstancias específicas de cada proyecto. Sin embargo, en general, existen disposiciones legales que regulan las cooperativas y los proyectos de energía renovable que podrían aplicarse a tu situación.
En cuanto a la devolución de la inversión en caso de que un miembro decida abandonar el proyecto, es posible que se establezca en los estatutos de la cooperativa o en el acuerdo entre los miembros. Los estatutos pueden incluir cláusulas que especifiquen las condiciones y los procedimientos para la salida de un miembro y la devolución de su inversión.
Para asegurarte de que los estatutos que redactes sean adecuados y cumplan con la legislación vigente en tu comunidad autónoma, te recomendaría consultar con un abogado especializado en derecho cooperativo o energía renovable en España. Ellos podrán brindarte asesoramiento legal específico y adaptado a tu situación, considerando las leyes y regulaciones aplicables en tu comunidad autónoma.
para el uso individual siento decir que el fallo mayor de esta ley es que quien esta en contra no tiene que justificar el porque, cuando deberian ser solo consideraciones tecnicas. Esto impide decisamente el desarollo de la eficiencia energetica y de consecuencia llegar a los objetivos (que luego se convertiran en mas impuestos, tasas y multas) medioambientales Europeos.
Hola Peter,
Comprendo tu preocupación acerca de la falta de justificación para aquellos que se oponen a la ley de propiedad horizontal de paneles solares en comunidades de vecinos. Sin embargo, es importante tener en cuenta que esta ley tiene como objetivo promover la eficiencia energética y contribuir a los objetivos medioambientales europeos. Esperamos que con el tiempo, más personas puedan entender la importancia de esta ley y trabajar juntos para lograr un futuro más sostenible.
Estamos en proceso de instalar placas fotovoltaica en mi comunidad de vecinos.
Mi duda es que si todos los vecinos NO desean poner placas solares en este momento, pero quieren tener la posibilidad de ponerlas en un futuro, cómo se hace el reparto de espacios en zonas comunes donde se van a instalar .
Vosotros insistis q con 1/3 de propietarios se puede poner, pero los q desean ponerlas deberán informar a toda la comunidad cómo y dónde ya que se hace uso privativo de zonas comunes con el riesgo de q no se reserve espacio para el resto de vecinos.
Un saludo
Hola Carmen,
Entiendo tu preocupación. En el caso de una comunidad de vecinos donde no todos desean instalar placas solares en este momento, pero desean tener la posibilidad en el futuro, el reparto de espacios en zonas comunes puede ser un tema delicado.
Según la legislación actual, para instalar placas solares en una comunidad de vecinos, se requiere el acuerdo de al menos 1/3 de los propietarios. Sin embargo, es importante tener en cuenta que aquellos propietarios que deseen instalar las placas deben informar y consultar a toda la comunidad sobre cómo y dónde se llevará a cabo la instalación.
Es recomendable que se realice una reunión de vecinos para discutir y tomar decisiones sobre el reparto de espacios comunes. Es importante garantizar que se reserve espacio suficiente para el uso y disfrute de todos los vecinos, incluso aquellos que no deseen instalar placas solares en este momento.
Además, es recomendable que consultéis con un abogado especializado en derecho inmobiliario para que os asesore sobre las mejores opciones en vuestro caso particular.
Espero que esta información te haya servido de ayuda.
Un saludo
Hola gracias por esta consulta veran es que en mi finca quieren poner placas a mi me parece bien pero tengo el bono social y me es imposible todo el desenvolso, que puedo hacer para que no me obligen a pagarlo? Gracias
Hola Carmen,
En las consulta que nos planteas, es necesario diferenciar si el autoconsumo es para la comunidad o es de uso privativo de los propietarios, porque la aplicación de la ley de propiedad horizontal varia, según te encuentres en un caso u otro.
Si se trata de un autoconsumo para la comunidad, se necesita una mayoría simple de los propietarios asistentes a la junta para su aprobación y siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, tendrán la consideración de gasto general por lo que el disidente estará obligado al pago. Aunque si se trata de una comunidad con un presupuesto bajo, el coste de la instalación supera anualmente las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que expresamente no haya votado a favor del acuerdo, no estará obligado al pago.
Po otro lado, si se trata de una instalación de autoconsumo privativo de los propietarios, se necesita 1/3 de la totalidad de propietarios y cuotas para su aprobación. De conformidad con el art. 17.8 de la ley de propiedad horizontal, al no poderse computar el voto del ausente dado que no se puede repercutir el costo de los servicios aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo o al tratarse de una obra de aprovechamiento privativo, necesariamente el 1/3 deberá alcanzarse el día de la junta, estando obligados a pagar únicamente aquellos propietarios que hubiesen votado expresamente en la junta a favor del acuerdo.
Espero con esto haber dado respuesta a tu consulta, pero sin duda alguna quien mejor te puede asesorar sobre temas legales, será un especialista legal que conoce tus derechos y obligaciones en este caso.
Un saludo