Recientemente (el 15 de junio de 2022) se ha publicado en España la última actualización de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

En ella se favorece en gran medida el autoconsumo fotovoltaico (instalación de placas solares) en las comunidades de vecinos.

De hecho, los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal reducirán los obstáculos para acceder a ayudas oficiales, créditos bancarios -para financiar placas solares-y cualquier maniobra dirigida a mejorar la eficiencia energética de los edificios.

Nuestra intención con este artículo es explicarte de manera fácil y directa el funcionamiento de esta Ley, para que puedas conseguir un beneficio colectivo en tu edificio.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las placas solares?

Como mencionamos al comienzo, la actual Ley de Propiedad Horizontal y placas solares surge como una medida urgente para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto de Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Los propietarios que quieran llevar a cabo esta Ley, deberán convocar una junta o reunión de vecinos donde lanzar la propuesta a votación.

Este procedimiento es común en cualquier tipo de instalación de placas solares en comunidades de vecinos, aunque después cada una tendrá sus particularidades.

a. Ley para zonas comunes y/o de todos los vecinos

En el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, viene reflejada la Modificación de la Ley 49/1060, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que afecta directamente a la instalación de placas solares.

Esta muestra que -para poder realizar una instalación fotovoltaica- el proyecto tiene que ser aprobado por la mayoría de los propietarios participantes en la asamblea.

La instalación saldrá adelante siempre que:

“El coste total anual -descontadas las subvenciones en placas solares y aplicados otros conceptos como la financiación- no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

En caso de que se cumplan esos requisitos, todo vecino estará obligado a realizar la aportación económica correspondiente para los costes relativos a la instalación de placas solares y a su mantenimiento.

Independientemente de cuál fuera su voto en la asamblea, ya que también se beneficiarán de la energía solar.

b. Ley para uso privado en comunidades

La Ley para instalaciones de placas solares de uso privativo -de uno o varios propietarios-, dicta que es necesario pedir permiso a la comunidad de vecinos para instalar las placas solares.

“Un 33% o 1/3 de los vecinos esté de acuerdo y que, además, representen el 33% de las cuotas de participación.”

Este acuerdo debe quedar recogido en acta de Junta de Propietarios.

¿Qué sucede si algunos propietarios no están de acuerdo con la instalación?

Si uno o más propietarios no han votado de forma expresa en la Junta a favor de la instalación, la comunidad no puede repercutir el coste de la instalación o los costes derivados (como el mantenimiento o conservación) en ellos.

Sin embargo, estos propietarios sí pueden solicitar el uso posterior, abonando el importe que les hubiese correspondido debidamente actualizado aplicando el correspondiente interés legal.

Requisitos para instalar placas solares en una comunidad de vecinos

Existe una serie de requerimientos que deben cumplir tanto los propietarios de la comunidad, como el profesional de la instalación.

a. Requerimientos de los propietarios

Los propietarios y/o inquilinos que se beneficien del sistema de placas solares dentro de la comunidad, deben tener muy presente, como conjunto, los siguientes aspectos:

• El área común debe ser lo suficientemente grande para instalar las placas solares. Además, debe estar situada de manera que se pueda aprovechar al máximo la energía solar.
• Debe existir un rango de separación máximo de 500 metros (en proyección ortogonal) entre la vivienda/bloque y la instalación fotovoltaica.
• La conexión debe ser obligatoriamente al mismo centro de transformación de baja tensión (BT).
• Todos los propietarios deben haber firmado el mismo acuerdo con la distribuidora.
• Mismos catorce (14) dígitos de la referencia catastral (para evitar fraudes y actividades ilícitas).

b. Requerimientos del profesional

Por su parte, el profesional que se encargue de la instalación de este sistema fotovoltaico en la comunidad de vecinos, debe:

• Mantener siempre al tanto (con descripciones detalladas) todos los pasos del proyecto. Así como el coste de cada una de ellas.
• Explicar con detalle la duración de la garantía (sobre todo de los paneles solares). Es recomendable en este caso, que ambas (producto y producción) sean de 25 años o más.
• Indicar claramente el plan de mantenimiento y los costes del mismo.
• Siempre que fuera posible, mostrar referencias de trabajos realizados.

Propuestas para incentivar el Autoconsumo Eléctrico colectivo

a) Aunque sobre el papel todo parezca bastante sencillo, a la hora de la verdad, la instalación de placas solares en edificios de viviendas presenta una serie de dificultades, inherentes a la mencionadaLey de Propiedad Horizontal.

Por una parte, el sometimiento a voto de la propuesta en la Junta de Propietarios acaba siendo más un impedimento que un incentivo.

“El hecho de que se estén alterando elementos comunes del edificio, hace que muchos vecinos se nieguen a aprobar la instalación de placas solares a petición de otros propietarios, sin querer atender al beneficio que a largo plazo reportará esta situación tanto al medio ambiente como al bolsillo de los propios vecinos.”

b) Por otra parte, existen distintas opciones en cuanto a la ostentación de titularidad (propiedad) de la instalación de autoconsumo, ya que como mencionamos anteriormente, de ella se pueden beneficiar tanto las viviendas como las zonas comunes, en cuyo caso será preciso discriminar entre los tres escenarios posibles:

1. Propiedad exclusiva de cada vecino
2. Propiedad de la comunidad
3. Propiedad mixta

En consecuencia, los costes de instalación, mantenimiento y conservación de la instalación fotovoltaica necesitan estar debidamente regulados y adaptados a cada escenario.

c) Por último, se deben recoger los casos en los que haya habido propietarios que -habiéndose negado inicialmente al autoconsumo fotovoltaico- se adhieran a posteriori al sistema.

Conclusión

La evolución de las normativas para incorporar el autoconsumo eléctrico mediante placas solares a las propiedades horizontales, junto al Régimen Económica de Energías Renovables, dibuja un panorama favorable para que las placas fotovoltaicas comiencen a formar parte de los tejados de nuestros edificios.

Y para evitar procedimientos tediosos, es recomendable contar con empresas de instalación de placas solares, como Energanova, donde te facilitaremos todo el proceso.

Si estás pensando en poner una instalación de paneles solares en tu comunidad, te asaltan muchas dudas y no sabes dónde acudir, contacta AHORA con nosotros y te ayudaremos en lo que necesites.